【後藤社長に学ぶ】ビル管理のよくある困りごと

最終更新日 2024年11月18日 by erum

ビルを所有していると、入居している住民や企業から賃料収入を得ることができます。
多くの人が羨ましがるような仕事ですが、様々なトラブルが起こるのも事実です。
トラブルへの対処を1人で全部やろうとすると、いろいろなところで無理が出てきます。
いっそ後藤悟志社長のような専門家にビル管理を依頼すれば、そのようなストレスからは解放されます。

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ビル管理はプロに依頼すると楽

ただ任せるとなると、依頼をするための料金がかかってきます。
それを払いたくないからと自分で解決しようとして、失敗する人は多いです。
最初から多少の出費を惜しまずにプロフェッショナルに頼んでおけば、長く安心を担保することもできます。
ビル管理をお願いすると一口に言っても、どこまでの範囲を受け持ってもらえるのかは意外とわからない課題です。
あらかじめ少しでも知識を蓄えておけば、いざというとき安心です。

建設DXの具体例を見ておこう

テナントに貸していて解約の申し入れがあった場合

例えば、テナントに貸していて解約の申し入れがあったときには、どのような対処をしてくれるでしょう。
このような時にはまずオーナーへテナントからの連絡・内容等確認を行い、テナントに直接連絡をしてくれます。
物件の明け渡し日等を確認して契約内容に基づいて、貸してある部屋の原状回復状態の打ち合わせをします。
工事内容を確認して明け渡しや保証金・敷金の清算業務まで、すべてを任せることが可能です。
この時、原状回復の取り決めを行っていないときには少し注意が必要です。
まずは契約書に基づいてオーナーとの打ち合わせになります。
打ち合わせを詳細に行った後で、総合管理や家賃管理・更新などの契約を交わすのが通常です。
その業務範囲内で対応することになるため、サービスの内容と金額のバランスを考えながら契約をすると良いです。
わからないことは積極的にどんどん質問して、細かい内容でも遠慮なく聞かなければいけません。
細かな確認を怠っていたせいで、認識のズレが生じるのはよくあるトラブルです。
新たな火種を生まないためにも、はっきりとさせておく準備が大切です。

原状回復についての契約等は単独で依頼をすることもできる

原状回復についての契約等は、単独で依頼をすることもできます。
なかなか部屋が埋まらないときには、募集そのものを任せることも可能です。
依頼先が直接募集をかけてくれることもあれば、グループ企業のさらに専門的な業務を行っているところが募集活動をすることもあります。
営業担当者からは募集のアドバイスなども提案してもらえるため、自分が知らなかった知識やノウハウも活用できるのがメリットです。
テナントとのトラブルも、起こりうる課題です。
テナントの企業が注意をしても聞いてくれないこともあります。
更新の契約業務や家賃の管理業務をビル管理会社と契約していれば、オーナーとの打ち合わせの後で契約内容や改善点の確認を行い、対応することになります。

賃料の滞納問題

入居している住人や企業が、毎月きちんと家賃を納めてくれていれば良いのですが、長期にわたって滞納する人は珍しくありません。
家賃管理業務を契約しておけば、契約書に基づいてオーナーと打ち合わせをし、滞納者への督促を始めます。
家賃滞納保証をあらかじめつけておく手段もありますが、別途費用がかかってくるので入居者とのバランスが求められます。
既に滞納者を複数抱えているような状況では、毎月のストレスを軽減するためにも保証を考えるのも1つの手です。
建物のメンテナンスまで任せることもできます。
法定点検や日常の清掃まで、見積もりをとって建物が少しでも長持ちするような手を打つことが可能です。
建ててから10年・15年と月日が流れていくと、傷む箇所が出てきます。
立地環境や入居者の性質によっても傷み方は違ってくるので、見極めも大切です。

賃料査定を出してもらうのも検討材料に入れておく

貸し出している金額が適正なのかどうか、賃料査定を出してもらうのも検討材料に入れておくと良いです。
様々なデータに基づいて、立地や駅までの距離・部屋の広さ・外観の美しさなどから適正な料金を割り出してもらうことができます。
もちろんこれは目安なので、全く言われた通りにしなければならないということはありません。
さらに条件を考慮して安い金額で出したり、少し高めに設定することも自由です。
例えば、店舗の前にお客のものではない自転車が放置されていたとします。
そんな時には現在の駐輪状況を確認した後で、オーナーと打ち合わせをし管轄の所官庁への相談等の対応もできます。
どうすれば良いのかを判断するというよりも、その判断をしかるべきところに任せるための相談をすることができるため、根本からの解決になりやすいです。
所有物件と自宅が遠く離れていることもあります。
そんな時に自分がメインになって管理をするのは、難しいと言わざるを得ません。

まとめ

総合管理契約等を締結しておけば、テナント管理から家賃管理・建物管理までトータルでサポートしてもらえるため便利です。
ビル管理とは言っても、建物一棟ではなくワンフロアだけのオーナーという人もいます。
多くのビル管理会社では、ワンフロアはもちろん、1テナントからの管理も対応できるため相談してみると良いです。
小型ビルや木造建物、ビルの1区画など相談に乗ってくれるところが多いので、気軽に問い合わせてみることをおすすめします。